不動産侵奪罪とは？構成要件や時効、判例についてわかりやすく解説

2025年12月21日

不動産侵奪罪（ふどうさんしんだつざい）とは、他人の不動産を侵奪した場合に成立する犯罪で、罰則は10年以下の拘禁刑です。刑法第235条の2に規定されており、罰金刑がなく窃盗罪よりも重い刑罰が定められています。

他人の土地や建物を無断で占有してしまい、「不動産侵奪罪に問われるのではないか」「相手から訴えると言われている」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。

この記事では、刑事事件に強い弁護士が、不動産侵奪罪について以下の内容を解説します。

不動産侵奪罪の罰則・公訴時効・親族相盗例の適用
「侵奪」に該当するかどうかの判断基準と構成要件
不動産侵奪罪が成立した具体的な判例
不動産侵奪罪が成立しなくても問われる民事責任

この記事を読むことで、どのような行為が不動産侵奪罪に該当するのか、また該当しない場合でもどのようなリスクがあるのかが分かります。

なお、土地や建物の占有をめぐるトラブルについて早急に対応したいとお考えの方は、この記事をお読みいただいた後、全国どこからでもご利用いただける当事務所の無料相談をお気軽にご利用ください。

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不動産侵奪罪とは

冒頭でお伝えした通り、不動産侵奪罪とは、他人の不動産を侵奪した場合に成立する犯罪です（刑法第235条の2）。

不動産侵奪罪は、刑法第36章「窃盗及び強盗の罪」に規定されており、財産犯として処罰の対象とされています。不動産に対する事実的支配の侵害を犯罪として処罰することを目的としています。

不動産侵奪罪が創設された経緯

不動産侵奪罪には、以下のような創設の経緯が存在しています。

昭和27年（1952年）に、大阪市北区梅田に現在マルビルが建っている土地に、一夜にして数十件のバラック小屋が建てられました。このような不法バラック建築物を土地の権利者である業者が従業員40数名を動員して1時間程度で破壊したことが刑事事件となった事案です。

土地の所有者が不法占拠する居住者の承諾をとることなくバラックを取り壊したことによって、土地の権利者である壊した側が器物損壊罪などの容疑で逮捕されてしまいました。

同事件の第一審では、バラックを取り壊した土地の権利者の側に「懲役4カ月、執行猶予1年」の有罪判決が出されました。続く第二審では、権利者の側に正当防衛が認められ無罪判決が出されました。

この事件の裁判は長期化し、社会的に大きな関心を集めることになりました。

前提として、「土地を不法に占拠している側に違法性があるのではないか」「バラックを勝手に建てられて撤去したら犯罪になるのはおかしい」という議論が社会問題となり、「不動産の不法占拠の問題」を刑法において規定すべきであるという気運が高まりました。

このような経緯で、昭和35年（1960年）5月公布、同年11月1日施行で「不動産侵奪罪」という形で、不動産に対する事実的な支配による侵害が厳罰化されることになりました。

罰則

不動産侵奪罪が成立した場合には、10年以下の拘禁刑が科されることになります（刑法第235条の2）。

窃盗罪の法定刑は、「10年以下の拘禁刑」または「50万円以下の罰金」です（刑法第235条）。

したがって、不動産侵奪罪には罰金刑がなく、窃盗罪よりも重い犯罪であると考えることができるでしょう。なお、未遂も処罰の対象です（刑法第243条）。

※なお、「拘禁刑」とは、令和7年（2025年）6月1日に施行された刑法改正により、従来の「懲役」「禁錮」を一元化した自由刑です。

公訴時効

不動産侵奪罪の公訴時効は7年です。

公訴時効の期間については法定刑の上限を基準に決定されています。

「不動産侵奪罪」の法定刑は、前述のとおり「10年以下の拘禁刑」です（刑法第235条の2）。そして、これは「人を死亡させた罪」以外で「長期15年未満の拘禁刑」にあたるため、公訴時効は「7年」となります（刑事訴訟法第250条2項4号参照）。

公訴時効は、「犯罪行為が終わった時」から進行すると規定されています（刑事訴訟法第253条参照）。この「犯罪行為が終わった時」とは、刑法に規定されている結果を含んでいると考えられています。

以上より、不動産侵奪罪は、不動産を事実上支配する行為が終わった時から公訴時効が進行すると考えられます。

時効取得について

他人の不動産を長期間にわたり占有し続けると、その所有権を取得するという民法上の制度があります。これを「時効取得」といいます。

そして民法第162条1項には「20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」と規定されています。

つまり、不動産侵奪罪にあたる行為であっても、「平穏・公然」の要件を満たし、20年以上占有を続ければその不動産を時効取得できる場合があります（民法第162条1項）。ただし、暴力・隠匿して占有を開始した場合には、時効取得は成立しません。

親族相盗例の適用について

「配偶者、直系血族又は同居の親族との間で」一定の財産犯を犯した者については、その刑を免除するという規定が存在しています（刑法第244条1項）。このような規定は「親族相盗例」といいます。

不動産侵奪罪は親族相盗例の適用を受けますので、配偶者、直系血族（子・孫・父母・祖父母など自分を中心に見た場合の上下の血族）または同居の親族（親族とは、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族です）との間で不動産侵奪罪にあたる行為をしたとしても刑が免除されます。

不動産侵奪罪は基本的には親告罪ではない

被害者等の告訴がなければ検察官が起訴（公訴の提起）をすることができない犯罪を親告罪といいますが、不動産侵奪罪は基本的には親告罪ではありません（非親告罪）。

ただし、不動産侵奪罪は、犯人と被害者の間に一定の身分関係がある場合には親告罪となると規定されています。具体的には、配偶者・直系血族・同居の親族「以外の親族」との間で同様の犯罪を犯した場合については、「告訴がなければ公訴を提起することができない」と規定されています（刑法第244条2項）。

このように犯人と被害者との間に一定の身分関係があることで親告罪となるため注意が必要です。

親告罪について「犯人を知った日から6カ月」を経過した場合、告訴ができないことになります（刑事訴訟法第235条第1項参照）。

不動産侵奪罪の構成要件

不動産侵奪罪の構成要件は、以下のとおりです。

①他人の不動産を
②侵奪した

①「他人の不動産」とは

「他人の不動産」とは、他人が所有する土地と建物です。

民法では、「土地及びその定着物は、不動産とする」と規定されています（民法第86条1項）。

不動産は、地表、地下のほか空中も含みます。

②「侵奪」とは

「侵奪」とは、「不法領得の意思」をもって、不動産に対する他人の占有を排除し、これを自己または第三者の占有に移すことをさします。他人の土地に勝手に住居を建てて住み始める行為が典型例です。

「不法領得の意思」とは、所有者を排除し他人の物を自己の所有物として経済的用法に従い利用・処分する意思のことをさします。また、「占有に移す」とは、事実上の占有を設定することですので、例えば地面師（不動産の本当の所有者になりすまして買主から代金を騙し取る詐欺師）が他人の不動産登記を自己名義に不正登記をするなど、法律的に占有を侵奪する行為は不動産侵奪罪にあたりません。

ただし、他人の不動産の一時使用と評価できる限りは、不動産侵奪罪には該当しません。不動産侵奪罪が成立するためには、一時的なものではなく、ある程度継続した不法占有であることが必要とされています。

例えば、他人の家の駐車場に一時的に無断駐車したり、一晩だけ空き家で過ごしたりする行為は、いずれも一時使用と評価されるため、不動産侵奪罪は成立しません（住居侵入罪が成立する可能性はあります）。住居侵入罪の成立要件については「住居侵入罪の構成要件と正当な理由｜建造物侵入罪との違いは？」をご覧ください。

「侵奪した」といえるかどうかについては、

不動産の種類や占有侵害の方法・態様
占有期間の長さ
原状回復の難しさ
占有排除・占有設定の意思の強さ
被害者に与えた損害

などを考慮して総合的に判断されることになります。

なお、被害者が侵奪の事実を認識しているかどうかは、不動産侵奪罪の成立には影響しません。

不動産侵奪罪にあたる具体例（判例）

ここでは、実際に不動産侵奪罪が問題となった具体的な事例や判例を紹介します。不動産侵奪罪は条文上「他人の不動産を侵奪したとき」に成立するとされていますが、どのような行為が「侵奪」にあたるかは、行為の態様や占有の程度によって判断が分かれることがあります。以下の判例を通じて、どのようなケースで不動産侵奪罪が成立するのかを確認していきましょう。

①他人の土地に畑を作る行為

他人の土地に勝手に畑を作る行為は、不動産侵奪罪が成立する可能性が高いです。

他人の土地を無断で耕し、植物などを植える行為は、不動産所有者の占有を排除し、これを自己の占有に移したと評価することができます。

ただし、現状回復が容易であって、土地所有者の受ける損害も皆無に等しい場合には、「侵奪」にはあたらないとされた事案もあります（大阪高等裁判所昭和40年12月17日判決）。

②公有地・空き地を占有する行為

公有地や他人所有の空き地であっても不動産侵奪罪が成立する可能性はあります。

例えば、勝手に資材を置いている場合であっても、容易に除去しえないコンクリートブロック塀を築造すると、一時使用から侵奪へと質的変化を遂げたと評価された裁判例があります（最高裁判所昭和42年11月2日決定）。

また、公園予定地である都有地に角材やビニールシートを用いた簡易建物を無断で建築し、所有者である都の警告を無視して相当期間退去要求に応じなかった事案では、不動産侵奪罪に当たるとされました（最高裁平成12年12月15日判決）。

なお、一時利用の目的で原状回復も容易であり、土地所有者に実質的な損害がほとんど生じていない場合には、侵奪に当たらないとされることもあります（大阪高裁昭和40年12月17日判決参照）。

③隣家が越境する行為

土地の所有権については、その土地の上下にも及びます（民法第207条）。したがって、土地の占有には、地表面のみならずその土地の上側の空間や地下の空間の事実的支配も含むと考えられています。

判例上も自己の居住する家屋の二階部分を増築する際、隣接する他人の土地上に突き出して建築させる行為は、不動産侵奪罪の成立が認められています（大阪地方裁判所昭和43年11月15日判決）。

不動産侵奪罪以外の土地に関する犯罪

不動産侵奪罪以外の土地に関する犯罪については、「境界損壊罪」があります。

「境界損壊罪」は、「毀棄及び隠匿の罪」の章に規定されています。

同罪は、境界標を損壊・移動・除去等し「土地の境界を認識することができないようにした」場合に成立する犯罪です（刑法第262条の2）。

土地の境界トラブルで警察に被害届が出される場合、不動産侵奪罪ではなく境界損壊罪として扱われるケースもあります。

この「境界」とは、土地の所有権の境界のみならず、地上権、抵当権、賃借権などの境界も含まれ、都道府県や市区町村の境界も含まれます。「境界を認識することができないようにした」ことが犯罪ですので、境界標の損壊・移動・除去についてはその例示にすぎません。実際に境界を認識することができなくなるという結果が発生することが必要で、境界標を損壊等したもののいまだ境界が不明になっていない場合には犯罪とはなりません。

境界損壊罪が成立した場合には、5年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金が科されることになります。境界損壊罪の詳しい成立要件や時効については「境界損壊罪とは？立証責任や時効、警察が動くかを解説」をご覧ください。

不動産侵奪罪の民事責任について

不動産侵奪罪が成立しない場合であっても、民事責任を追求される可能性があります。

例えば、他人の敷地に無断で自動車を駐車する行為は、一時使用として不動産侵奪罪が成立しない可能性も高いです。しかし、そのような一時使用についても民法上の不法行為に該当する可能性があります。不法行為とは、「故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う」という民事責任です（民法第709条）。

土地の所有者は、土地を無断で使用されない権利や土地を自由に活用して利益を得る権利を有しています。そのため、不動産侵奪罪が成立しないケースであっても、所有者の上記利用利益が侵害され損害が発生した場合には、損害賠償を請求される可能性があるのです。

同様に、賃貸物件において賃貸人が家賃滞納を理由に無断で鍵を交換して賃借人を締め出すという行為も、刑事上は不動産侵奪罪や住居侵入罪に該当する可能性があるだけでなく、民事上も不法行為として損害賠償責任を負うことになります。

ある裁判例では、賃借人が1か月分の家賃等の支払いが遅れたところ、その月末に賃貸人により無断で鍵を交換され、その後2回にわたり、合計34日間、自宅を追い出されたという事案がありました。裁判所は、賃貸人のこうした対応は通常の許される権利行使の範囲を著しく超えるものであり、借家人の平穏に生活する権利を侵害するもので、建物の不法侵奪に該当するとして不法行為の成立を認めました。そして、借家人側の損害として、当該借家が使用できなくなったことによる家賃相当額の損失や簡易宿泊所での寝泊まり費用、慰謝料等の合計65万円の損害賠償を認め、賃貸人に対して支払いを命じています（大阪簡易裁判所平成21年5月22日判決）。

賃貸人が正当に物件の明け渡しを求めるには、賃貸借契約を解除した上で、建物明け渡し訴訟を提起し、勝訴判決を得た後に強制執行の手続きを行う必要があります。法的手続きを踏まずに鍵を交換するなどの実力行使を行うと、「自力救済」として違法とされ、刑事責任を問われる可能性があるだけでなく、民事上の損害賠償責任も負うことになります。

土地や建物の占有をめぐって相手とトラブルになっている方へ

本記事では、不動産侵奪罪の成立要件や罰則、具体的な判例について解説しました。どのような行為が「侵奪」に該当するかは、占有の態様や期間、原状回復の難易度などを総合的に判断して決まります。

相手から「被害届を出す」「訴える」と言われている方、すでに警察から連絡が来ている方は、早期に弁護士へ依頼することをおすすめします。弁護士が被害者との示談交渉を代行し、被害届の取り下げや告訴の回避を目指すほか、捜査機関への対応についても助言を行い、逮捕の回避や不起訴処分の獲得に向けて動くことができます。

当事務所では、不動産侵奪罪を含む刑事事件について、示談交渉から不起訴獲得まで数多くの弁護活動を手がけてまいりました。

土地や建物の占有トラブルは、放置すれば刑事事件に発展するだけでなく、民事上の損害賠償請求を受ける可能性もあります。できるだけ早い段階で弁護士に依頼することで、最善の結果に向けた弁護活動が可能になります。

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